إلزام المؤجر بإجراء الإصلاحات الجوهرية للعين المؤجرة

دراسة قانونية لدعوى إلزام المؤجر بإجراء الإصلاحات الجوهرية وآليات تنفيذها في القانون المدني الإيراني

مقدمة

إذا احتاجت العين المؤجرة إلى إصلاحات جوهرية بعد إبرام عقد الإيجار أو أثناء مدته، وجب على المؤجر القيام بها. وإذا امتنع المؤجر عن إجراء هذه الإصلاحات، جاز للمستأجر رفع دعوى بعنوان «إلزام المؤجر بإجراء الإصلاحات الجوهرية في العقار». وتُصدر المحكمة — بعد دراسة الموضوع وإحالته للخبرة الرسمية إذا اقتضى الحال — حكماً بإلزام المُدَّعى عليه بإجراء الإصلاحات الجوهرية.

أطراف الدعوى

المدّعي: المستأجر | المدّعى عليه: المؤجر

الجهة القضائية المختصة

• إذا قُدِّرت قيمة الإصلاحات بأكثر من عشرين مليون تومان: المحكمة العامة في الدائرة القضائية التي يقع فيها العقار
• إذا قُدِّرت بأقل من ذلك: مجلس تسوية النزاعات في موقع العقار

آلية تنفيذ الحكم القطعي

إذا صدر حكم قطعي بإلزام المؤجر ولم ينفّذه، جاز للمستأجر:

• إجراء الإصلاحات المطلوبة على نفقة المؤجر وفق تقدير خبير معتمد، ثم خصم التكلفة من الإيجار
• إذا لم يكف الإيجار لتغطية تكلفة الإصلاحات، جاز توقيف سائر أموال المؤجر وبيعها لتغطية النفقات
• إذا لم تتوفر أموال المؤجر قابلة للتوقيف، يُودَع احتجازاً حتى يُسدّد تكاليف الإصلاحات

نقاط قانونية جوهرية

1. إذا لم يُنجز المؤجر الإصلاحات في المهلة القضائية، جاز للمستأجر إما إجراؤها بإشراف المحكمة ومطالبته بالتكلفة، وإما فسخ عقد الإيجار. وفي حال الفسخ يحق للمستأجر المطالبة باسترداد الوديعة بدعوى مستقلة.