مشاكل بيع العقار بالمبايعة العادية

دراسة قانونية لمشاكل البيع بعقد المبايعة العادية وسبل الحماية القانونية

مشكلة شائعة في السوق العقاري

مشاكل بيع العقار بعقد المبايعة العادية (المبايعه‌نامه) كثيرة الحدوث هذه الأيام. كثير من الموكلين باعوا عقاراتهم بعقد مبايعة عادية، لم يسدد المشتري الثمن كاملاً، ثم أقام ضدهم دعوى احتيالية للاستيلاء على العقار.

الفرق بين عقد المبايعة وعقد البيع الرسمي

يُستخدم في الغالب في شراء العقار عقدٌ يُسمى «القولنامة» (عقد البيع الرسمي)؛ بموجبه ينتقل العقار من شخص إلى آخر ويغدو المشتري مالكاً. أما المبايعة العادية فتُحرَّر أحياناً قبل عقد البيع الرسمي وتسجيل السند؛ وهي بطبيعتها مجرد وعد بالبيع.

موقف القانون

القانون لا يعترف بأي شخص مالكاً إلا من يحمل سنداً رسمياً مسجلاً. لذا فإن من يملك مبايعة عادية فحسب لا يُعدّ قانوناً صاحب حق في العقار — لكنه يستطيع إلزام المالك قضائياً بتحرير السند الرسمي عبر دعوى «إلزام بتنظيم سند رسمي».

وعليه: لا يجوز لصاحب المبايعة إخلاء العقار أو التصرف فيه دون سند رسمي. ولهذا السبب يُجمع الوكلاء والخبراء القانونيون على ضرورة تجنب البيع بالمبايعة العادية وإتمام تسجيل السند الرسمي فور إبرام الاتفاق.

المشاكل الشائعة لعقود المبايعة

• امتناع المشتري عن سداد باقي الثمن مع رفض إتمام إجراءات السند
• احتيال المشتري على البائع برفع دعوى قضائية للاستيلاء على العقار
• بيع العقار مجدداً لطرف ثالث حسن النية بعقد رسمي قبل أن يسجل البائع الأصلي سنده
• استغلال السند الرسمي الممنوح للمشتري لمصادرة الممتلكات أو رهنها